dziedziczenie ziemi po 1 maja 2016

Treść do orzeczenia w sprawie II Ca 613/16 z dnia 15 May 2017, wydanego przez Sąd Okręgowy w Lublinie na podstawie art. 1059 § 1 pkt 1 i 3 k.c. w zw. z art. 3 ustawy z dnia 26.x.1971 roku zmieniajacej ustawę Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 27, poz. 272) w składzie Sędzia Sądu Okręgowego Ewa Łuchtaj, Sędzia Sądu Okręgowego Elżbieta Żak. Ochrona własności intelektualnej. Reprezentacja w postępowaniach sądowych, administracyjnych oraz przed organami administracji publicznej. Sprawy pracownicze. Dowiedz się więcej. Prowadzenie spraw o podział majątku po śmierci ojca. Kancelaria Adwokacka Poznań ☎ Tel. 500-091-968 • Adwokat Agata Koschel-Sturzbecher •. zniesienie współwłasności ziemi rolnej po 1 maja 2016 . Witam, Potrzebuję pomocy w podobnej sytuacji: Jestem współwłaścicielem, wraz z matką i trojgiem rodzeństwa, ziemi rolnej o pow. niespełna 6ha. W marcu tego roku uzyskałam warunki zabudowy siedliskowej na projektowaną działkę 20 arów, (wydzieloną ze sobota, 12 marca 2016 Ograniczenia w handlu ziemią rolną od 1 maja 2016 roku – fakty i mity W związku z tym że rozgorzała dyskusja na temat ustawy ograniczającej handel ziemią rolną od 1 maja 2016 roku postanowiłem rozwinąć wątek rozpoczęty przeze mnie już w styczniu Ograniczenia w handlu ziemią rolną od 1 maja Tytuł X. Przepisy szczególne o dziedziczeniu gospodarstw rolnych. Art. 1058. Dziedziczenie ustawowe gospodarstw rolnych. Do dziedziczenia z ustawy gospodarstw rolnych obejmujących grunty rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha stosuje się przepisy tytułów poprzedzających księgi niniejszej ze zmianami wynikającymi z przepisów Partnervermittlung Für Akademiker Und Singles Mit Niveau. Opublikowano: 2016-02-25 07:04:31+01:00 · aktualizacja: 2016-02-25 07:05:08+01:00 Dział: Polityka Polityka opublikowano: 2016-02-25 07:04:31+01:00 aktualizacja: 2016-02-25 07:05:08+01:00 fot. 1. Szybkimi krokami zbliża się dzień 1 maja 2016 roku, kiedy to kończy się okres ograniczenia dostępu do zakupu polskiej ziemi rolnej przez cudzoziemców (w negocjacjach akcesyjnych udało się wynegocjować 12 letni okres przejściowy w dostępie do nabywania ziemi rolnej w Polsce). Wprawdzie poprzednia koalicja tuż przed wyborami parlamentarnymi latem 2015 roku przyjęła ustawę, która miała chronić polską ziemię przed zagranicznym wykupem ale okazuje się, że ma ona tyle luk, iż ta ochrona jest naprawdę iluzoryczna. Między innymi na podstawie ustawy autorstwa PO-PSL po 1 maja tego roku można byłoby zalegalizować wszystkie tzw. transakcje słupowe czyli zakupy ziemi na podstawionych polskich „rolników” dla podmiotów zagranicznych (osób fizycznych, spółek), których sporo miało miejsce w ostatnich kilku latach szczególnie w województwach północno - zachodnich naszego kraju. 2. Przyjęty we wtorek przez Radę Ministrów projekt zakłada, że państwowa ziemia rolna (ok. 1,5 mln ha), będzie w dyspozycji Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR), a podstawowym sposobem jest zagospodarowania będą wieloletnie dzierżawy, a nie sprzedaż. Zresztą ustawa wprowadza 5- letnie moratorium na sprzedaż państwowej ziemi rolnej, obowiązujące od momentu jej uchwalenia, poza sprzedażą na inne cele niż rolne (np. cele transportowe, przemysłowe, budownictwo mieszkaniowe), przy czym to ograniczenie nie dotyczy działek ziemi rolnej poniżej 1 ha. Grunty rolne będą mogli kupować co do zasady rolnicy indywidualni (wyjątki to nabywanie ziemi rolnej przez osoby bliskie sprzedającemu, samorządy i Skarb Państwa), a odstępstwa od tej reguły będą wymagały zgody prezesa ANR (te zasady nie będą obowiązywały przy nabywaniu ziemi w drodze dziedziczenia, orzeczenia sądu albo organu egzekucyjnego). Kupiona przez rolnika państwowa nieruchomość rolna nie będzie mogła być zbyta bądź wydzierżawiona przez 10 lat od daty nabycia, a tak utworzone gospodarstwo rolne będzie musiało być prowadzone osobiście przez nabywcę. W ustawie doprecyzowano definicję rolnika indywidualnego określając, że warunek osobistej pracy w gospodarstwie będzie spełniony miedzy innymi wtedy kiedy będzie on podlegał ubezpieczeniu społecznemu w KRUS w pełnym zakresie, chyba że gospodarstwo jakie prowadzi nie przekracza 20 hektarów użytków rolnych. Ponadto rolnik będzie mógł nabyć państwowe grunty rolne jeżeli łączna powierzchnia gruntów rolnych stanowiących własność nabywcy nie będzie przekraczała 300 ha przy czym limit ten dotyczy gruntów nabytych kiedykolwiek z zasobu własności rolnej Skarbu Państwa. ANR uzyska w wyniku tej ustawy kontrolę nad obrotem wszystkimi nieruchomościami rolnymi (także prywatnymi), a nie tak jak jest obecnie tylko tymi powyżej 5 ha. 3. Tak jak zapowiadało Prawo i Sprawiedliwość w kampanii wyborczej ziemia rolnicza z zasobów Skarbu Państwa będzie, dostępna tylko dla rolników indywidualnych, dostęp do niej będą mieli tylko rolnicy prowadzący osobiście gospodarstwa rodzinne do 300 hektarów, kontrolą ANR objęte będą także transakcje prywatną ziemią rolną (działkami powyżej 1 ha). W wyniku przyjęcia tej ustawy nie będzie możliwe zalegalizowanie transakcji nabycia ziemi państwowej przez tzw. słupy czyli przeniesienia jej własności na osoby fizyczne lub prawne, które udostępniły środki finansowe na te transakcje. Ustawa w takim kształcie powinna spełniać unijną zasadę swobodnego przepływu kapitału (ziemię państwową może kupić każdy kto jest rolnikiem indywidualnym i osobiście będzie prowadził gospodarstwo rolne przez przynajmniej 10 lat), co jak się wydaje skutecznie będzie eliminowało nabywców z zagranicy. Zresztą podobne rozwiązania obowiązują w ustawach regulujących obrót ziemią rolną we Francji czy w Danii, a ponieważ te regulacje nie były kwestionowane ani przez Komisję Europejską, ani skarżone do Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości, to także polska ustawa nie powinna być kontestowana. Publikacja dostępna na stronie: Wczorajsza debata wyborcza jeszcze nie wybrzmiała, ale nie mogę powstrzymać się od takiej refleksji – poza tym, co się obiecuje, warto też patrzeć co rządzący zrobili, zwłaszcza pod koniec kadencji. Wspominałem już specustawę przesyłową, zmianę ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, dziś przyszedł czas na ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego ( z 2015 r., poz. 1433), która ma obowiązywać od 1 stycznia 2016 r. Ustawa przewiduje daleko idące ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. Będę je omawiać w kolejnych wpisach. Dziś chciałbym tylko zasygnalizować kilka istotnych kwestii, które będą wpływać na korzystanie i obrót gruntami rolnymi: ograniczenie dopuszczalności podziału gospodarstwa rolnego, wprowadzenie wymogu, że własność nieruchomości rolnej albo jej część może być przeniesiona, o ile ma ona zapewniony dostęp do drogi publicznej albo dostęp ten ma nieruchomość nabywcy granicząca z tą nieruchomością, wprowadzenie prawa pierwokupu nieruchomości rolnej, które może przysługiwać z mocy ustawy dzierżawcy, rolnikowi indywidualnemu będącemu właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością lub Agencji Nieruchomości Rolnych, wprowadzenie wymogów formalnych dotyczącym dzierżawy gruntów rolnych, w tym nawet formy aktu notarialnego w przypadku umów dzierżawy na okres ponad 5 lat,odniesienie wymogów dotyczących przeniesienia własności nieruchomości rolnej również do gospodarstw rolnych. Założeniem nowej ustawy jest istotny udział ANR w obrocie gruntami rolnymi – szerszy udział Państwa na tym rynku. Można zadać sobie pytanie czy to właściwa droga. Bardziej trafne wydaje mi się jednak pytanie, czy jej sens odnoszenia tej ustawy do gruntów, które – w racjonalnie dającej się przewidzieć przyszłości – nie będą wykorzystywane rolniczo z uwagi np. na ich położenie, klasę gleby czy wielkość. Iwo Fisz Jak wygląda dziedziczenie gospodarstwa rolnego, jeśli spadkodawca zmarł w styczniu tego roku? Chodzi o spadek po zmarłym dziadku, który był na pół z babcią współwłaścicielem ziemi i budynków. Ziemia rolna to trzy działki, które w sumie dają powierzchnię 1,6 ha. Dziadek z babcią mieli 3 dzieci. Kto dziedziczy tę nieruchomość rolną? Babcia posiada kwalifikacje rolnicze i od wielu lat pracuje na gospodarstwie. Dzieci kwalifikacji nie mają, ale jeden syn pracuje na gospodarstwie, a pozostałe rodzeństwo wiedzie inne życie niezwiązane z rolnictwem. Czy dana nieruchomość będzie dziedziczona na zasadach ogólnych, czy specjalnych? Czy w przypadku dziedziczenia spadku przez część rodziny trzeba będzie pozostałym zapłacić zachowek? Czy dziedziczenie gospodarstwa rolnego następuje na zasadach ogólnych? Zgodnie z art. 553 Kodeksu cywilnego ( „Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego”. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidywały odrębne zasady dotyczące dziedziczenia gospodarstw rolnych obejmujących grunty rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha ( wymogi w zakresie osób, które mogły dziedziczyć gospodarstwo rolne). Przepisy te były wielokrotnie zmieniane, natomiast wyrokiem z dnia 31 stycznia 2001 roku Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepisy przewidujące odrębność w dziedziczeniu gospodarstw rolnych są niezgodne z Konstytucją, w związku z czym nie mogą one być dłużej stosowane. Trybunał Konstytucyjny przyjął, że od 14 lutego 2001 roku dziedziczenie gospodarstw rolnych następuje na zasadach ogólnych. Zasady ogólne mają zastosowanie zatem do tych sytuacji, w którym otwarcie spadku (a więc śmierć spadkodawcy) nastąpiło po dniu 14 lutego 2001 r. W przedstawionej przez Pana sytuacji, w której śmierć dziadka nastąpiła w styczniu 2017 r., należałoby zatem przyjąć, że nie ma ograniczeń w dziedziczeniu gospodarstwa rolnego i następuje ono na zasadach ogólnych. Pomimo że obecnie nie ma odrębności w zakresie dziedziczenia gospodarstw rolnych, Kodeks cywilny przewiduje odrębności w zakresie działu spadku, w skład którego wchodzi gospodarstwo rolne. Oznacza to, że mimo iż spadkobiercy ustawowi dziedziczą gospodarstwo rolne, w przypadku działu spadku gospodarstwo może nie zostać przyznane na ich rzecz, ale w takim przypadku spadkobiercom tym będą przysługiwać odpowiednie spłaty od pozostałych spadkobierców. Podział gospodarstwa rolnego przy zniesieniu współwłasności Zgodnie z przepisem art. 1070 – do działu spadku dotyczącego gospodarstw rolnych stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące podziału gospodarstw rolnych przy zniesieniu współwłasności. Przepisy dotyczące zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego zawarte są w art. 213 i nast. i szczegółowo regulują kwestię podziału gospodarstw rolnych. Przywołajmy ich treść: „Art. 213. Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele. Art. 214 § 1. W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. § 2. Jeżeli warunki przewidziane w paragrafie poprzedzającym spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia. § 3. Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, a w przypadku gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, z uwzględnieniem przepisów tej ustawy. § 4. Sprzedaż gospodarstwa rolnego sąd zarządzi również w wypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa. Art. 215. Przepisy dwóch artykułów poprzedzających stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy gospodarstwo rolne może być podzielone, lecz liczba wydzielonych części jest mniejsza od liczby współwłaścicieli. Art. 216. § 1. Wysokość przysługujących współwłaścicielom spłat z gospodarstwa rolnego ustala się stosownie do ich zgodnego porozumienia. § 2. W razie braku takiego porozumienia spłaty przysługujące współwłaścicielom mogą być obniżone. Przy określaniu stopnia ich obniżenia bierze się pod uwagę: 1) typ, wielkość i stan gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem zniesienia współwłasności; 2) sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i współwłaściciela uprawnionego do ich otrzymania. § 3. Obniżenie spłat, stosownie do przepisu paragrafu poprzedzającego, nie wyklucza możliwości rozłożenia ich na raty lub odroczenia terminu ich zapłaty, stosownie do przepisu art. 212 § 3. § 4. Przepisów § 2 i 3 nie stosuje się do spłat na rzecz małżonka w razie zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, które stosownie do przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego należy do wspólnego majątku małżonków. Art. 217 Współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, wchodzące zaś w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne zbył odpłatnie przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, jest obowiązany pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych, wydać - proporcjonalnie do wielkości ich udziałów - korzyści uzyskane z obniżenia spłat, chyba że celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa. Art. 218 § 1. Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienia do dalszego zamieszkiwania, jednakże nie dłużej niż przez pięć lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni - nie dłużej niż pięć lat od osiągnięcia pełnoletności. Ograniczenie terminem powyższym nie dotyczy współwłaścicieli trwale niezdolnych do pracy. § 2. Do uprawnień wynikających z przepisów paragrafu poprzedzającego stosuje się odpowiednio przepisy o służebności mieszkania.” Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika, że dziedziczyć ustawowo będzie troje dzieci i żona, w częściach równych, o ile nie było testamentu. Jeśli dziadek pozostawił testament, dziedziczyć będą osoby wskazane w testamencie. Dziedziczenie gospodarstwa rolnego a zachowek Z zachowkiem mamy do czynienia wówczas, gdy doszło do dziedziczenia na podstawie testamentu. W takim przypadku osobom, które nie zostały powołane do spadku w testamencie, ale wchodzą one w krąg spadkodawców, którzy byliby powołani do dziedziczenia na mocy ustawy, przysługuje odpowiedni zachowek, o ile nie zostali w testamencie wydziedziczeni. W przypadku jednak, gdy w wyniku działu spadku gospodarstwo rolne przyznane zostałoby tylko niektórym osobom, pozostałym przysługuje spłata, na zasadach wskazanych w przytoczonych wyżej przepisach. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Punktem wyjścia dla ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, oraz o zmianie niektórych ustaw był kończący się z dniem 1 maja 2016 r. okres ochronny, uniemożliwiający zakup nieruchomości rolnych przez cudzoziemców. Wstępując do UE Polska zobowiązała się, że po tym okresie obywatele Unii w żadnym przypadku nie będą traktowani w sposób mniej korzystny, niż byli w dniu podpisania traktatu o przystąpieniu RP do UE. Ustawodawca poszedł natomiast o krok dalej, łamiąc ustalenia traktatowe nie zwolnił tempa przy wprowadzaniu kolejnych ograniczeń, ingerujących nawet w prawo własności. Ustawa przewiduje wstrzymanie sprzedaży nieruchomości, albo ich części, wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, na okres 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy, czyli od dnia 30 kwietnia 2016 r. Wstrzymanie sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa, nie będzie jednak dotyczyć nieruchomości rolnych o powierzchni do 2 ha, oraz nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ograniczenia nie będą miały też zastosowania przy ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na cele inne niż rolne, (np. na parki technologiczne, parki przemysłowe, centra biznesowo-logistyczne, inwestycje transportowe, składy magazynowe, budownictwo mieszkaniowe, obiekty sportowo-rekreacyjne), jak również, nie będzie to dotyczyć nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych. W pozostałych przypadkach, uzasadnionych względami społeczno-gospodarczymi, indywidualne zgody na sprzedaż nieruchomości rolnej będzie mógł wydawać minister właściwy do spraw rozwoju wsi, na wniosek Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Nieostre kryterium względów społeczno-gospodarczych daje w tym przypadku możliwości do wielu nadużyć. Jedną z gruntownie nowelizowanych ustaw jest ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz. U. z 2012 r. poz. 803 - dalej jako „UKUR"). Uzasadnione będzie stwierdzenie, że zmiany te spowodują trzęsienie ziemi w zasadach obrotu nieruchomościami rolnymi, a poniżej przybliżone zostały kluczowe zagadnienia wynikające z procedowanej ustawy. Reglamentacja dostępu do nieruchomości rolnych Przedmiotowa regulacja dotyczy nie tylko własności Skarbu Państwa, ale wszystkich nieruchomości rolnych, które nie są położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego, na cele inne niż rolne. Zapisy ustawy dotyczą również gruntów, oznaczonych w ewidencji jako rolne, położonych w obrębie miast i na terenach podmiejskich, postrzeganych jako lokalizacje inwestycyjne. Ustawodawca liberalizując bardzo restrykcyjne przepisy dopuścił obrót nieruchomościami rolnymi o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, tym samym wyłączając je spod obowiązywania norm UKUR. Inwestorzy nabywający dotychczas nieruchomości rolne na potrzeby inwestycji w obiekty przemysłowe, magazynowe czy też mieszkaniowe zasadniczo utracą taką możliwość w świetle uchwalonej zmiany. Warto dodać, iż nowelizacja z wielkim prawdopodobieństwem zahamuje realizację inwestycji, które co do zasady prowadzone są poza granicami miast, przy szlakach komunikacyjnych, stanowiących w znacznej mierze nieruchomości rolne. Nabycie takich nieruchomości w celach inwestycyjnych, np. pod budowę magazynów, zakładów produkcyjnych, czy też centrów logistycznych zostanie praktycznie wyłączona. Uprzywilejowana pozycja kościołów i związków wyznaniowych Nieruchomości rolne, w myśl nowych przepisów będą mogły być nabywane, co do zasady, wyłącznie przez rolników indywidualnych. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem jest jeden z małżonków. Nie trzeba chyba dodawać, że przedsiębiorcy inwestujący obecnie w nieruchomości nie należą do tej kategorii. Jednak w drodze wyjątku, nieruchomość rolną będą mogły nabyć w szczególności osoby bliskie zbywcy, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa oraz co budzi najwięcej kontrowersji kościoły i związki wyznaniowe. Wprowadzenie nowych uprzywilejowanych podmiotów w postaci związków wyznaniowych i kościołów, które otrzymają prawo do nabywania nieruchomości rolnych budzi poważne zastrzeżenia co do zgodności zapisu ustawowego z art. 32 Konstytucji RP. Zgodnie z konstytucyjną zasadą równości, obrót ziemią powinien się odbywać na takich samych zasadach, bez faworyzowania poszczególnych osób prawnych. Podkreślić należy, iż ani kościoły, ani związki wyznaniowe nie mają kwalifikacji rolniczych i nie zajmują się prowadzeniem gospodarstw,. dlatego też, rozważyć należy możliwość, iż omawiany przepis spowodować może sztuczne tworzenie związków wyznaniowych i kościołów tylko w celu nabycia ziemi. Uprawnienia Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych Za zgodą Prezesa ANR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, nieruchomość rolną może nabyć także inny podmiot, niewskazany powyżej. Podstawą uzyskania zgody przez zbywcę jest spełnienie trzech kryteriów: nie było możliwości przeniesienia własności nieruchomości na rzecz podmiotów wprost wskazanych w ustawie, nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, w wyniku nabycia, nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Po uzyskaniu takiej zgody, także osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, może nabyć nieruchomość rolną. Prezes ANR otrzymał na mocy ustawy ogromne uprawnienia do podejmowania uznaniowych decyzji. Ponadto, nowa ustawa wprowadzi istotne ograniczenie obrotu ziemią rolną już po jej nabyciu. Nabywca nieruchomości rolnej będzie zobowiązany przez 10 lat prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna. W tym okresie nieruchomość nie będzie mogła zostać zbyta, oddana w posiadanie, przez co rozumie się także oddanie w dzierżawę. W przypadku dokonania takiej czynności, zostanie ona z mocy prawa uznana za nieważną, chyba że sąd ze względu na przyczyny losowe zezwoli na takie zbycie. Ustawodawca wprowadził także dodatkową sankcję przewidzianą za nieprowadzenie gospodarstwa rolnego przez wskazany 10-letni okres. Nabywca nieruchomości nie wywiązując się z obowiązującego okresu, utraci własność nieruchomości rolnej, z mocy prawa, na rzecz Skarbu Państwa (stwierdzane przez sąd), za cenę ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami - takie rozwiązanie wprowadzić może daleko idącą niepewność prawa własności nieruchomości rolnej. Ingerencja w prawa majątkowe spółek Przewidywane w projekcie zmiany są bardzo ryzykowne z punktu widzenia transakcji dotyczących bezpośrednio spółek prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnej. Zgodnie z ich brzmieniem w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpieniem nowego wspólnika do spółki osobowej, czy też zbycia udziałów lub akcji w spółkach kapitałowych - Agencja Nieruchomości Rolnych działająca na rzecz Skarbu Państwa, będzie mogła nabyć taką nieruchomość za zapłatą równowartości pieniężnej, odpowiadającej jej wartości rynkowej. Powyższe, oznacza ryzyko utraty posiadanej przez spółkę nieruchomości rolnej w przypadku przeprowadzenia zmian własnościowych w spółce. Dodatkowo może się zdarzyć, iż cena wykupu nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych może nie odpowiadać jej rzeczywistej wartości, wynikającej z planowanej inwestycji, w ramach prowadzonej przez spółkę działalności gospodarczej. Ponadto, w ustawie przewidziano prawo pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych prawa własności akcji i udziałów w spółkach prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnej w przypadku ich sprzedaży, z wyłączeniem akcji notowanych na giełdzie, jak również możliwość zbycia udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej. W związku z powyższym, spółki będą musiały się liczyć z ryzykiem ewentualnego uczestnictwa podmiotu publicznego w ich strukturze kapitałowej. Prawo pierwokupu Zgodnie z brzmieniem ustawy, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, prawo pierwokupu przysługuje z mocy prawa jej dzierżawcy – przy spełnieniu poniższych warunków: umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i jest opatrzona datą pewną, umowa była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy ANR. Prawa pierwokupu nie stosuje się jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, czy też osoba bliska zbywcy, zdefiniowana w UKUR. Dodatkowo prawa pierwokupu nie stosujemy, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego czy też w wyniku zapisu windykacyjnego. W przypadku wykonywania przez ANR prawa pierwokupu nieruchomości rolnej, prawa nabycia udziałów lub akcji, spółka będzie zobowiązana udostępnić Agencji swoje księgi i dokumenty. Kontrola obrotu nieruchomościami rolnymi przez Agencję Nieruchomości Rolnych Kontrolę nad rynkiem nieruchomości rolnych ANR będzie sprawować poprzez wykonywanie prawa pierwokupu - w przypadku umów sprzedaży, prawa nabycia nieruchomości rolnych, oraz w przypadku innych zdarzeń prawnych, jak np. umowa darowizny czy wniesienie nieruchomości aportem do spółki. Rozwiązanie to w zamierzeniu ma służyć uściśleniu kontroli ANR i rozszerzeniu jej zakresu, nie tylko do sprzedaży nieruchomości rolnych, ale również do innych czynności i zdarzeń prawnych, które w konsekwencji mogą doprowadzić do zmiany właściciela nieruchomości rolnej. Skutki wprowadzenia regulacji Nie ulega zatem wątpliwości, że zmiana znacznie ogranicza możliwość nabywania ziemi rolnej. - ustawa ma wiele nieścisłości i dowolności interpretacyjnej. Dodatkowo należy podkreślić, że projekt ustawy budzi ogromne kontrowersje wśród ogółu obywateli, a nie tylko wśród inwestorów i właścicieli nieruchomości rolnych. Mając powyższe na uwadze, można wskazać kilka przykładów skutków wprowadzanych regulacji dla przedsiębiorców, którzy ze względu na charakter prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, nie są w stanie uniknąć korzystania z gruntów, oznaczonych na dzień dzisiejszy w ewidencji jako rolne, w sytuacji gdy nie zostały przyjęte miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obowiązują dla obszaru stanowiącego jedynie około 25 % powierzchni kraju np. na terenie Krakowa grunty rolne, zgodnie z ewidencją stanowią około 50 % powierzchni miasta, a w Warszawie około 30 %. Rolnik indywidualny Pierwszy przykład skutków regulacji możemy odnieść do rolnika indywidulanego, ambicja i ciężka praca spowodowały, iż stał się właścicielem wielkopowierzchniowego gospodarstwa rolnego, w którym zatrudnia przynajmniej kilkanaście osób. Przyjąć można, że specjalizuje się w określonej produkcji, osiągając przychody odpowiadające swoją wysokością bardziej spółkom kapitałowym, niż indywidualnym przedsiębiorcom. Zgodnie z przyjętą ustawą, rolnik, po pierwsze nie będzie mógł rozwijać swojej działalności, gdyż areał należącego do niego gospodarstwa w żadnym razie nie będzie mógł przekroczyć 300 ha, a po drugie nie będzie mógł ograniczyć ryzyka związanego z prowadzonym przez siebie „przedsiębiorstwem”, poprzez przekształcenie swojej działalności w spółkę kapitałową, gdyż ustawa zakazuje mu wprost przeniesienia gruntów na tego typu podmioty. W przyszłości nie będzie mógł on na przykład, prowadzić swojej działalności w formie spółki akcyjnej, wprowadzić jej na giełdę, pozyskując w ten sposób środki na dalszy rozwój. Można, więc wnioskować, iż ustawa skazuje go w przyszłości na ograniczenie swojej działalności, z dwóch względów: nieprzekraczalny maksymalny poziom areału, oraz brak możliwości przekształcenia swojej działalności w spółkę kapitałową. Co za tym idzie - będzie ponosił nieograniczoną odpowiedzialność całym swoim majątkiem, za prowadzone przez siebie całkiem pokaźne „przedsiębiorstwo”. Budownictwo mieszkaniowe Za drugi przykład, może posłużyć inwestor prowadzący mieszkaniową działalność deweloperską na terenie miast oraz ich obrzeży. Po wejściu ustawy w życie, przedsiębiorca taki nie będzie mógł nabywać żadnych gruntów z zamiarem realizacji inwestycji pod zabudowę mieszkaniową, które w ewidencji będą określone jako rolne (wyjątek: nabycie nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha). Niemożność zawarcia takiej transakcji, wynika wprost z poniższych przyczyn: deweloper, najczęściej prowadzi działalność w formie spółki kapitałowej, nawet przy działalności gospodarczej prowadzonej przez osobę fizyczną - nie jest on rolnikiem indywidualnym zameldowanym na terenie gminy, w której pragnie przeprowadzić inwestycję mieszkaniową. Na podstawie powyższego w sposób przejrzysty wynika, iż wszelkie tego typu inwestycje, będą mogły zostać zrealizowane tylko i wyłącznie na gruncie, dla którego obowiązywać będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem innym niż rolnicze, ale i takie założenie może okazać się zbyt optymistyczne. Wyobrazić sobie można, taką sytuację, w której przedsiębiorca składa ofertę nabycia działki gruntu pod zabudowę mieszkaniową, zbywca jednak odmawia sprzedaży, z powodu nabycia działki, która pod rządami ustawy miała charakter rolny, a tym samym przez okres 10 lat zbywca musi prowadzić na niej działalność rolniczą, przez co nie może jej zbyć, obciążyć, ani w żaden inny sposób przenieść jej posiadania. Ten przykład uświadamia, iż nawet w przypadku, gdyby gminy (w szczególności gminy miejskie) powszechnie przystąpiły do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na swoim terenie, to fakt ten nie ustrzegłby przed negatywnymi skutkami stosowania ustawy przez okres, co najmniej 10 lat, od dnia jej wejścia w życie. Nieruchomości komercyjne i przemysłowe Przykład dewelopera możemy przenieść również na inwestora pragnącego wybudować zakład przemysłowy, centrum logistyczne czy też zwykły biurowiec. W każdym z tych przypadków przedsiębiorca musi ograniczyć lokalizację inwestycji, tylko i wyłącznie do gruntów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, zmiana przeznaczenia nieruchomości z działki rolnej na inną nie gwarantuje, iż stanie się ona od razu przedmiotem obrotu i miejscem realizacji inwestycji, gdyż jej właściciel będzie objęty 10-letnim zakazem obrotu określonym w ustawie. Przewidzieć należy, iż po wejściu ustawy w życie nastąpi blokada wszelkich inwestycji mieszkaniowych, komercyjnych i przemysłowych, która wynikać będzie z bardzo ograniczonego zasobu nieruchomości dostępnych pod inwestycje. W obecnym stanie prawnym, nie można wydać decyzji ustalającej warunki zabudowy dla gruntów określonych w ewidencji klasami bonitacyjnymi od I do III włącznie bez uzyskania uprzedniej zgody na odrolnienie w ramach procedury uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wydanej przez ministra właściwego dla rolnictwa i rozwoju wsi), której uzyskanie zajmuje zazwyczaj kilkanaście miesięcy. Miasta, co do zasady, starają się ograniczać sporządzanie i przyjmowanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w szczególności dla terenów niezabudowanych i pozbawionych miejskiej infrastruktury, ze względu na konieczność regulowania wysokich odszkodowań, za prywatne grunty przeznaczone przede wszystkim pod realizację dróg oraz innych miejsc użyteczności publicznej. Ustawodawca dodatkowo wprowadził 5-letni zakaz zbywania nieruchomości, wchodzących w skład zasobu, przeznaczonych w obowiązujących planach miejscowych na realizację inwestycji. Mając pełny obraz ograniczeń, związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi, można z całą stanowczością stwierdzić, iż proponowana ustawa będzie miała bardzo daleko idące negatywne skutki dla rozwoju gospodarczego naszego kraju. Autorkami tekstu są adw. Agnieszka Adamczewska oraz apl. adw. Dominika Bura z Kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy Kancelaria BCLA specjalizuje się w świadczeniu usług prawnych z zakresu: nieruchomości i inwestycji budowlanych; transportu, spedycji, logistyki; energetyki odnawialnej; a także ochrony majątku, restrukturyzacji i postępowania upadłościowego. adw. Agnieszka Adamczewska, apl. adw. Dominika Bura

dziedziczenie ziemi po 1 maja 2016